L’Agenzia delle Entrate spiega che gli immobili con proprietario unico non ottengono il Superbonus, ma i dubbi restano.

14/09/2020 – No al Superbonus 110% se l’edificio è suddiviso in più unità immobiliari ma appartiene ad un unico proprietario. Lo ha ribadito l’Agenzia delle Entrate con la risposta 329/2020. Ma questo limite vale per tutti i lavori agevolati dalla detrazione maggiorata?

Leggendo il Decreto Rilancio, che ha introdotto il Superbonus 110%, e la Circolare 24/E, con cui l’Agenzia delle Entrate ha fornito i primi chiarimenti, qualche dubbio resta.

Superbonus 110% e edifici con proprietario unico

L’Agenzia delle Entrate, con la risposta 329/2020, si è pronunciata sulla domanda presentata da un contribuente, comproprietario insieme al coniuge e ai figli di un edificio composto da tre appartamenti, un magazzino e un garage autonomamente accatastati.

Il contribuente, interessato a sapere se potesse ottenere il Superbonus 110%, ha ottenuto risposta negativa dall’Agenzia delle Entrate che, confermando la propria interpretazione, fornita nella Circolare 24/E, ha affermato che, per poter ottenere la detrazione maggiorata, l’edificio plurifamiliare deve essere costituito in condominio. In altre parole, gli appartamenti dovrebbero appartenere a proprietari diversi e non ad uno solo. Questo perché, sostiene l’Agenzia, il legislatore nel Decreto Rilancio fa espresso riferimento ai condomìni e non alle parti comuni di edifici.

Non si tratta dell’unica pronuncia in tal senso. Anche nelle Faq e in altri pareri resi ai contribuenti, l’Agenzia delle Entrate ha escluso dal Superbonus 110% gli edifici plurifamiliari con un unico proprietario. 

Superbonus 110% e edifici plurifamiliari, la normativa

L’esclusione degli edifici plurifamiliari con un unico proprietario è frutto dell’interpretazione che l’Agenzia delle Entrate ha dato del Decreto Rilancio, che non è molto chiaro nella sua formulazione.

Tra gli interventi trainanti, il Decreto Rilancio annovera “gli interventi di isolamento termico…che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio o dell’unità immobiliare situata all’interno di edifici plurifamiliari” e gli “interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti…”. Trattando gli interventi agevolati, il Decreto cita solo le parti comuni degli edifici, non specificando quale rapporto giuridico debba intercorrere tra i soggetti che abitano l’edificio.

Si parla espressamente di condomìni tra i soggetti beneficiari della detrazione. Il Decreto Rilancio non dà una definizione di condominio, ma l’Agenzia delle Entrate, richiamando il Codice Civile e una consolidata giurisprudenza, ha spiegato con la circolare che il condominio deve essere caratterizzato da una comunione con più proprietari.

L’Agenzia delle Entrate ha quindi concluso che, solo se i soggetti che abitano in un edificio plurifamiliare sono proprietari ciascuno di una porzione dell’edificio e sono costituiti in condominio, avranno diritto al superbonus 110%. Se, al contrario, la proprietà è unica, non si ha diritto al Superbonus.

Leggendo solo il Decreto Rilancio, resta però il dubbio che l’Agenzia delle Entrate avrebbe potuto dare una diversa interpretazione, includendo nell’agevolazione anche gli edifici plurifamiliari con un unico proprietario. 

Ecobonus e Sismabonus 110%, regole diverse?

Un altro dubbio sulla possibilità che gli edifici plurifamiliari con un unico proprietario ottengano il Superbonus riguarda il tipo di lavori effettuati.

Leggendo la Circolare 24/E, si potrebbe concludere che gli edifici plurifamiliari con un unico proprietario non ottengono il Superbonus 110% solo per i lavori di efficientamento energetico, ma che possono accedere alla detrazione maggiorata per gli interventi di messa in sicurezza antisismica. Il paragrafo 1.1 della circolare esordisce spiegando che “Sono ammessi al Superbonus gli interventi effettuati dai condomìni, di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio, nonché gli interventi realizzati sulle parti comuni degli edifici stessi per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati”. Subito dopo l’Agenzia spiega perché gli edifici plurifamiliari con un unico proprietario sono esclusi dal Superbonus.

Il paragrafo non cita gli interventi di messa in sicurezza antisismica. Per questi lavori, la circolare pone come condizione che gli edifici si trovino in zona a rischio 1, 2 o 3. Si tratta di una dimenticanza o, invece, gli edifici plurifamiliari con un unico proprietario possono ottenere il Sismabonus 110% ma non l’Ecobonus 110%?

La risposta 329 sembra aggiustare il tiro. Citando il paragrafo 1.1 della circolare 24/E sull’obbligo di costituzione in condominio per gli edifici plurifamiliari, la risposta cita sia gli interventi di efficientamento energetico sia quelli di miglioramento antisismico. Anche in questo caso, leggendo il Decreto Rilancio e la Circolare esplicativa, il dubbio resta.

Fonte: Edilportale